Avec un marché immobilier en pleine expansion, l’achat d’une maison à plusieurs ou le co-achat représente une aubaine pour certains acquéreurs. Que ce soit en famille, en couple ou entre investisseurs, l’achat d’une maison à plusieurs est une solution adéquate pour réaliser des économies considérables. Toutefois, cette forme d’acquisition présente un certain nombre de risques qui peuvent être liés au statut juridique choisi, au financement ou à l’assurance du bien immobilier. Voici ce qu’il faut savoir pour acquérir une maison de façon collective.
L’achat d’une maison à plusieurs grâce à la création d’une SCI familiale
La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) est une solution idéale qui permet aux personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance d’acheter une maison en commun. Il peut notamment s’agir de l’acquisition d’une résidence principale, des appartements locatifs ou d’une maison secondaire.
Fonctionnement d’une SCI familiale
Le principe de fonctionnement d’une SCI familiale est relativement simple. Avec une telle structure, chaque associé possède des parts sociales à la hauteur de sa contribution initiale. Pour l’acquisition d’une maison à plusieurs, tous les associés ont la responsabilité de répondre indéfiniment aux charges ou aux dettes sociales. La répartition des charges se fait notamment en adéquation avec la part que chaque associé possède dans la société.
Les mineurs peuvent toutefois être associés à un tel projet et détenir des parts dans la société. Dans une SCI familiale, la responsabilité des mineurs peut être limitée grâce à des mécanismes donnés. En termes de gestion, il est possible de nommer un ou plusieurs gérants qui pourront représenter et administrer valablement la structure. En raison de la complexité du rôle de gérant, il vous revient de choisir un membre de la famille ayant les capacités requises pour ce poste. Pour une SCI familiale cogérée par les deux parents, la durée de leur mandat est indéterminée et prend généralement fin après leur décès.
Avantages d’une SCI familiale
La création d’une SCI familiale offre une variété d’avantages aux acheteurs en termes d’économies et de fiscalité. En général, les avantages de créer une SCI familiale pour acheter une maison à plusieurs sont entre autres :
- mutualisation des charges ou des frais d’acquisition,
- renforcement de votre capacité d’emprunt,
- facilité de gestion du bien immobilier,
- contournement de l’indivision,
- facilité de transmission du patrimoine…
La SCI familiale s’adapte aux couples qui souhaitent constituer un patrimoine ensemble en vue de préparer une succession. L’achat d’une maison sous une telle société permet de réduire considérablement les droits de mutation à acquitter lors d’une donation, d’une transmission ou d’une cession par voie de succession.
En matière de fiscalité, la SCI familiale représente une bonne alternative pour tirer profit des revenus fonciers. Toutefois, la SCI familiale est interdite lorsque l’on souhaite acheter une maison dans un but commercial. Une maison achetée sous une SCI familiale est difficile à revendre et nécessite l’implication de tous les associés.
Étapes de création d’une SCI familiale
Si vous souhaitez acheter une maison à plusieurs sous une SCI familiale, il est primordial de prendre en compte quelques paramètres nécessaires. La création d’une SCI familiale nécessite en effet de suivre quelques étapes :
- rédaction des statuts,
- enregistrement du capital social,
- publication d’une annonce légale,
- établissement d’un dossier d’immatriculation,
- inscription de la SCI familiale au greffe du tribunal de commerce.
En plus de ces étapes, il est nécessaire de prévoir la convocation annuelle des associés afin d’approuver les comptes. Prévoyez également les frais de création de votre SCI familiale qui peuvent notamment varier en fonction des options que vous choisissez au moment de la création de votre structure. Pour évaluer le coût de votre SCI, vous pouvez opter pour l’utilisation des simulateurs de frais de création d’entreprise en ligne.
L’indivision : une solution simple à appréhender
Dans le cadre de l’acquisition d’une maison à plusieurs, l’indivision est une solution simple à mettre en œuvre. Le principe de fonctionnement de l’indivision est similaire à celui de la SCI familiale. Chaque co-indivisaire possède une part équivalente à la somme investie dans le projet. La somme en question doit être mentionnée au notaire et peut notamment provenir d’un crédit bancaire ou d’un apport personnel.
L’une des exigences primordiales en ce qui concerne l’indivision est liée à la qualité des relations entre les indivisaires. Les décisions doivent obligatoirement être prises à l’unanimité : travaux de réfection, vente du bien, mise en location… Raison pour laquelle les personnes qui souhaitent acheter un bien en commun doivent nécessairement avoir une même vision du projet.
Concernant la gestion du bien immobilier, vous avez la possibilité de choisir un seul gérant qui se chargera de prendre les décisions nécessaires en cas de besoin. Dans ce contexte, vous devez à priori signer une convention d’indivision auprès du notaire. Bien que cette solution soit simple et peu coûteuse, elle ne protège pas tout comme la SCI familiale.
Avec un tel statut, les indivisaires sont libres de quitter l’aventure à tout moment sans aucune contrainte d’après l’article 815 du Code civil. Cet article stipule : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». En signant un contrat ou une convention chez un notaire, il est toutefois possible de rendre l’indivision immuable sur une période donnée qui peut être renouvelable. En cas de décès ou de sortie volontaire de l’indivision, il faudra vendre la maison ou racheter la part d’indivision restante tout en se basant sur les modalités de partages prédéfinies.
Achat de maison à plusieurs : le pacte tontinier pour faciliter la succession du bien immobilier
La clause de tontine peut être insérée dans un projet d’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Elle facilite la succession du bien tout en évitant les dangers de l’indivision. En cas de décès de l’un des acquéreurs, les parts du défunt sont réparties à ses bénéficiaires. Avec le pacte de tontine, aucun des acquéreurs n’est désigné propriétaire ou gérant au moment de l’achat de la maison. Ce principe de fonctionnement de la tontine immobilier désigne le dernier survivant comme propriétaire du bien.
Contrairement à l’indivision, il est impossible de sortir d’une clause de tontine. En cas de désaccord, l’un des acquéreurs ne peut guère réclamer son capital ou imposer la vente du bien immobilier aux autres. La vente de la maison implique impérativement l’unanimité de tous les acquéreurs. De plus, cette alternative ne présente aucun avantage en matière de fiscalité excepté les droits de succession qui s’appliquent uniquement sur la part transmise. Le bénéficiaire devra assurer des droits de succession allant jusqu’à un taux de 60% pour les personnes non pacsées et non mariées.
Achat de maison à plusieurs et emprunt bancaire
Concernant l’acte d’achat d’une maison à plusieurs, il est possible de contracter un prêt bancaire afin de concrétiser le projet immobilier. Cependant, cet emprunt n’est pas indispensable lorsque tous les acquéreurs disposent des fonds nécessaires. La condition sine qua non d’un emprunt à plusieurs est qu’il se fasse dans la même banque. De plus, ce prêt immobilier n’oblige pas tous les acquéreurs à participer au projet de façon équitable.
L’emprunt bancaire à plusieurs permet en l’occurrence d’augmenter votre pouvoir d’achat, mais implique une certaine solidarité entre les co-emprunteurs. Dans le cas où l’un des emprunteurs serait dans l’incapacité de solder ses mensualités, les autres sont tenus d’assurer le remboursement de son capital. Il est donc important d’analyser ce risque d’insolvabilité avant de se lancer dans un emprunt immobilier collectif.
Occupation et assurance d’une maison à plusieurs
Pour ce qui est de l’occupation d’une maison à plusieurs, vous pouvez scinder le bien en plusieurs logements. En optant pour une copropriété, il est fort probable que chacun des acquéreurs dispose des espaces communs (jardin, entrée, garage…). Dans ce cas, il sera préférable de faire appel à un géomètre expert pour la mise en copropriété et de recourir à un notaire pour la rédaction du règlement. S’il s’agit d’une maison achetée en couple ou en famille, vous n’êtes pas obligé de scinder le bien immobilier en plusieurs logements ou de créer une copropriété.
De plus, n’oubliez pas d’anticiper la séparation et la revente de la maison si vous désirez concrétiser un projet immobilier en commun. De ce fait, il est important de choisir la solution juridique adéquate. La maison peut être couverte par un contrat multirisque au nom de tous les acheteurs ou par des contrats propres à chaque acquéreur.
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